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La surrogazione del mutuo è l'atto con con cui si perfeziona un nuovo contratto di mutuo, ad estinzione di quello pregresso, con altro istituto di credito che subentrerà nelle garanzie originariamente collegate al precedente contratto di mutuo.

Questa operazione detta anche "portabilità", per effetto del decreto Bersani, non comporta nessuna commissione bancaria o imposta sostitutiva e  può risultare particolarmente conveniente, portando ad una riduzione della rata, poichè incide non sotanto sulla scelta del nuovo istituto creditizio, ma soprattutto

• sulla tipologia e misura di tasso (passando da un tasso variabile ad un tasso fisso)
• sulla durata del contratto,
• sulla periodicità delle rate e
• sullo spread bancario.

La surroga ha inizio con la domanda scritta rivolta dal cliente alla nuova banca di subentare a quella originaria, per l'importo residuale del debito. Una volta che le banche avranno completato le comunicazioni di verifica sull'entità dell'operazione, la nuova banca procederà all'operazione di surroga formalizzando in un unico atto

• il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente;
• la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria;
• il consenso e l’annotazione della surroga a margine dell’ipoteca originaria. 

Importando la surroga una variazione soggettiva sul versante della garanzia reale, è necessario l'intervento del notaio che dovrà redigere formale atto pubblico o procedere all'autenticazione delle firme apposte sulla scrittura privata.

Fra le varie offerte disponibili segnaliamo - sinteticamente - la soluzione BNL che propone

1. la riduzione della rata con allungamento del mutuo fino a 40 anni;
2. la possibilità di liquidità aggiuntiva;
3. il rimborso integrale di perizia e delle spese notarili.

I mutui Mediolanum si rivelano particolarmente interesanti grazie alla formula Freedom con spread a partire dallo 0,79%, mentre "Che Banca" diversifica la sua offerta distinguendo fra mutui a tasso fisso (spread dallo 0,30%, ammortamento del mutuo fino a 30 anni, importo finanziato fino all'80%) e a tasso variabile per il quale prevede un allungamento fino a 40 anni.