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L' accesso al credito è sempre più arduo non solo per imprese o azienda ma anche per le famiglie o le giovani coppie.  Trovare un finanziamento per l' acquisto della casa ormai è quasi una rarità. Tra quelle monitorate da MutuiOnLine, erano 11 le banche nel 2007 che proponevano un mutuo per l'intero valore dell'immobile: ora sono diventate tre. Una difficoltà che si trasforma in ostacolo (quasi) insormontabile quando la richiesta di un finanziamento o di un mutuo arriva da chi non ha un impiego stabile o da chi un lavoro l'ha perso e ha deciso di mettersi in proprio.

Per un appartamento del valore di 200mila euro, allo sportello di Intesa Sanpaolo, è possibile per il richiedente (dipendente a tempo indeterminato) un mutuo al 100%, con rata mensile, ad un tasso fisso al 6,2% per un mutuo trentennale, di 1.225 euro al mese. Considerato che la rata non può essere superiore a un terzo del reddito mensile, il soggetto che intende comprare (e indebitarsi) deve guadagnare dal lavoro a tempo indeterminato almeno 3.600 euro al mese. Sono evidentemente condizioni (impiego dipendente stabile e buon salario) non proprio comunissime per gli attuali trentenni; l'alternativa è abbassare la soglia del finanziamento, scendendo all'80%, il che significa già avere una propria disponibilità di 40mila euro a cui aggiungere i 160mila prestati dalla banca. La rata, sempre scegliendo un mutuo trentennale, scende a circa 930 euro con un tasso fisso al 5,7%

Sulla carta il "piano famiglie" che consentirà a chi ha perso il lavoro o è in cassa integrazione di chiedere la sospensione delle rate del mutuo sulla casa, rappresenta l'iniziativa più concreta messa in atto negli ultimi anni dal mondo del credito per aiutare chi fatica, per gravi motivi, a rispettare i pagamenti.

L'accordo Abi-consumatori di dicembre è unico nel panorama europeo. Spetta in ogni caso alle banche tradurlo in realtà facendo se possibile dimenticare le incertezze di precedenti iniziative quali il tetto del 4% e la portabilità a costo zero. Una tempestiva organizzazione delle filiali è dunque opportuna ma non sufficiente.

Questa volta le banche dovrannno mostrare anche una certa flessibilità, chiudendo ad esempio un occhio su alcuni limiti come i 150 mila euro di importo massimo del mutuo e i 40 mila di reddito che rischiano di tagliare fuori dall'aiuto famiglie comunque bisognose. Sarà poi cruciale stabile con il cliente un piano di rientro sostenibile essendo verosimile ipotizzare che decorso il periodo di 12 mesi la situazione possa non essere migliorata.

Un mutuo per la casa, un finanziamento all'impresa continuano a restare più cari al sud, con tassi superiori a quelli del centro nord. E' quanto si ricava dagli studi della Banca d'italia sulle economie regionali, riferiti al primo trimestre dell'anno e corretti degli effetti delle cartolarizzazioni.

La crescita dei prestiti a famiglie e imprese nel meridione, seppur in rallentamento, rimane su valori maggiori del resto del Paese. E' rilevato in Puglia il tasso annuo effettivo globale sui nuovi prestiti a medio e lungo periodo più elevato a livello nazionale (fino a 4,96%), mentre quello più basso è in Piemonte (3,9%).

La forbice media oscilla fra lo 0,4 e 0,6%, inferiore rispetto al divario di oltre un punto raggiunto nel 2008, ma più o meno stabile in confronto al dato di inizio anno. Uno dei fattori del maggior costo è spiegato in un occasional paper pubblicato sul sito di Bankitalia i cui
risultati mostrano che il costo del credito è più elevato nelle zone a maggior tasso di criminalità.

La richiesta di garanzie reali è maggiore e le imprese ricorrono soprattutto alle aperture di credito in conto corrente.

Euro Mutuo Giovani è il finanziamento per la casa che la BPM (Banca Popolare di Milano) mette a disposizone di un target giovane di clientela (fino a 35 anni) in procinto di acquistare la prima casa.

L'importo del mutuo, rimborsabile mensilmente al tasso variabile indicizzato BCE aumentato dell' 1,50%, non supererà l'80% dell'importo minore fra il prezzo d'acquisto e il valore periziato dell'immobile per una durata, a scelta del richiedente, comunque non superiore a 30 anni.

Alle spese d'istruttoria, pari a 250 euro, dovranno aggiungersi 24 euro annui per l'incasso delle rate. La garanzia da prestare è l'ipoteca di 1°grado da costituire in favore della Banca, normalmente sull'immobile da finanziare.

Per richiedere il mutuo basterà compilare il modulo di domanda tenuto a disposizione della Banca Popolare di Milano e presentarlo corredato della documentazione essenziale:

1. planimetria dell'immobile

2.copia autentica dell'ultimo atto di acquisto o copia del preliminare di compravendita

3. dimostrazione dell'attività svolta e del redidto percepito.

Il funzionario incaricato BPM fornirà tutta l'assistenza necessaria nella circostanza. Dopo l'accordo della Banca saranno sufficienti poche formalità perchè il finanziamento sia messo a disposizione. In una simulazione di 100 mila euro, il rimborso della rata mensile 30ennale sarà di 395 euro circa, una spesa d'incasso mensile della rata di 2 euro, un TAN al 2,50% ed uni indicatore sintetico di costo pari al 2,57% circa.

 Le rilevazioni dell'Osservatorio di Mutui Online evidenziano che i finanziamenti per rottamare e cambiare il mutuo diventato troppo oneroso sono passati dal 2,3% del primo semestre 2006 ad oltre il 30% dei primi quattro mesi di quest'anno. In molti casi i mutui di sostituzione sono stati utilizzati per ottenere liquidità aggiuntiva rispetto all'importo del finanziamento da estinguere.

Subiscono una forte flessione i finanziamenti erogati per l'acquisto della "prima casa" che, dall'80% del primo semestre 2006, passano al 62% del primo quadrimestre di quest'anno. Il trend negativo del mercato immobiliare di quest'anno è stato certificato dalle rilevazioni dell'Agenzia del Territorio: nel 2008 le compravendite sono diminuite del 15% e nel primo trimestre di quest'anno di quasi il 19%.

Pressochè dimezzati i mutui per acquistare la seconda casa che, dal 7% dedl primo semestre del 2006, sfiorano la soglia del 4% dei primi quattro mesi di quest'anno, nonchè i mutui per il consolidamento debiti che dal 2,4% del primo semestre 2006 si riducono all'1,2%.

L'aumento dei prezzi degli immobili ha spinto un crescente numero di acquirenti a chiedere alle banche mutui di lunga durata che permettono di ottenere importo più consistenti.

Nei periodi di riferimento poc'anzi richiamati i finanziamenti di 30-40 anni hanno subìto una forte impennata passando dal 6,2% al 34,6%. Allo stesso modo i mutui venticinquennali hanno registrato una crescita significativa: dal 5,6% al 18,2%.

Cresce, di molto, anche l'importo medio richiesto, che dagli 80.400 euro del primo semestre 2002 è passato ai 106.000 del primo semestre 2004 ed ai 131.000 euro del primo quadrimestre di quest'anno.

Il codice civile (art. 1813) definisce il mutuo un contratto "col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a resituire altrettante cose della stessa specie e qualità". In realtà, nè questo articolo, nè i seguenti delineano con precisione questa tiopologia di finanziamento.

Si tratta di un prestito monetario a protratta scadenza con il quale il beneficiario si obbliga alla restituzione periodica di quote del capitale mutuato con l'aggiunta di interessi.

Le aziende industriali fanno ricorso al mutuo per far fronte a investimenti di utilità protratta, come un macchinario o un immobile. Generalmente l'erogazione della somma di denaro non segue ma precede l'investimento: la banca concede il mutuo una volta entrata in possesso della documentazione comprovante l'acquisto del bene. Essendo la durata del finanziamento particolarmente estesa, l'istituto che lo concede richiede quasi sempre adeguate garanzie, che possono essere:

• ipoteche su immobili;
• fideiussioni o avalli;
• delegazioni tributarie;
• privilegi speciali,

oltre naturalmente al diritto di rivalsa sul bene acquistato (nel caso degli impianti) in caso di insolvenza. Quasi sempre il valore delle garanzie supera l'ammontare del mutuo agevolato.

Nella pratica si danno diverse alternative per la restituzione del finanziamento. Il piano di ammortamento può prevedere:

a) la facoltà di rimborso in ogni momento o in momenti prestabiliti;

b) la restituzione accelerata nei primi anni, oppure - al contrario - una dilazione iniziale e l'inizio del rimborso dopo un certo numero di anni;

c) quote di rimborso costanti o decrescenti, quest'ultime meno seguite nella prassi. Ogni rata è composta da una quota capitale ed una interessi. Nel caso di rate costanti, la quota capitale è crescente, mentre quella interessi rimane decrescente.

Nel caso di rate decrescenti, la quota capitale di ogni rata è costante e la quota interessi è decrescente (perchè questi sono calcolati sul capitale residuo da rimborsare in ogni periodo).

Il costo del mutuo è rappresentato dal tasso d'interesse implicito nel pianto di ammortamento più una commissione da corrispondersi all'istituto di credito in caso di estinzione anticipata. Oltre a ciò sono a carico dell'azienda che stipula il mutuo gli oneri relativi a spese di assicurazione che la banca abbia sostenuto in relazione ai beni offerti in garanzia.

Sotto forma di mutui vengono erogati molteplici finanziamenti agevolati derivanti da inziative di legge tese a favorire determinati investimenti, comparti economici o zone geografiche.

Una delle modalità attraverso le quali la banca concede finanziamenti per l' edilizia abitativa è il mutuo ipotecario che ha i caratteri genericamente indicati dall'art. 1813 del codice civile che definisce il mutuo "un contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Ovviamente in questa definizione giuridica possono essere inclusi numerosi prestiti bancari concessi sotto diverse forme tecniche. Anche i nove articoli successivi che disciplinano questo contratto non aggiungono elementi tecnici idonei a distinguere il mutuo da altri prestiti bancari.

Dal punto di vista tecnico, invece, il mutuo è un prestito monetario a medio o lungo termine, ammortizzato con rimborsi periodici stabiliti all'atto della stipulazione del contratto. Questo tipo di prestito, generalmente, è richiesto per fronteggiare fabbisogni finanziari durevoli.

Con riguardo all' edilizia abitativa, il mutuo bancario è garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile. Se il valore di stima è sufficiente, può anche essere concesso con ipoteca di 2°grado.

Generalmente l'ammontare del finanziamento è del 65%-70% del valore di perizia dell'immobile dato in garanzia, ma la percentuale può variare secondo gli statuti delle banche finanziatrici. La durata generalmente non supera i 5 anni, anche se diverse banche arrivano a concedere il mutuo per 10 anni.

La somma mutuata è versata in un unica soluzione. Il rimborso avviene secondo un piano di ammortamento concordato e può essere:

1. a rate semestrali posticipate decrescenti comprensive di quote di capitale costante e quote di interessi decrescenti;
2. a rate semestrali posticipate costanti comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interessi decrescenti.

I mutui ipotecari concessi dalle banche hanno generalmente importo limitato ma sono richiesti per evitare le lungaggini burocratiche dei mutui analoghi concessi dagli istituti speciali di credito.

Nell'ambito dell'erogazione dei finanziamenti destinati all'acquisto o ristrutturazione di immobili abitativi ING DIRECT N.V. offre la soluzione “Mutuo Arancio”, assistito da garanzia ipotecaria di primo grado finalizzato:

- all’acquisto di beni immobili ad uso abitativo o residenziale “Mutuo Arancio” Acquisto;

- alla sostituzione di mutui ipotecari già in essere, “Mutuo Arancio” Sostituzione.

La sostituzione può essere attuata anche attraverso il meccanismo della portabilità del mutuo (cd. Surroga);

- alla sostituzione e rifinanziamento di mutui ipotecari già in essere, “Mutuo Arancio” rifinanziamento.

Per “Mutuo Arancio” Acquisto e Sostituzione la percentuale massima di finanziabilità è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da realizzare, per un importo minimo di € 50.000,00 (€ 80.000,00 in caso di surroga) per “prima casa”. Per “seconda casa” fino all’80% del valore dell’immobile, con importo finanziabile da € 50.000,00 (€ 80.000,00 in caso di surroga) fino a massimo euro 500.000,00. Per “Mutuo Arancio” Rifinanziamento finanziamento fino al 70% del valore dell’immobile per un importo da € 50.000,00.

Per seconda casa per un importo da € 50.000,00 fino a un massimo 500.000,00 Euro.

Tra i principali rischi del “Mutuo Arancio” a tasso variabile, va tenuto presente quello derivante dalla variazione del tasso di interesse, in aumento rispetto al tasso di partenza dovuta a variazioni del parametro di indicizzazione (Euribor).

Con riguardo invece al “Mutuo Arancio” a tasso fisso, emerge l'impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso.

Il mutuo a rata costante è caratterizzato da un tasso fisso per i primi 10 anni ed un tasso variabile per la restante durata del mutuo e consente al consumatore di corrispondere una rata costante nel tempo indipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato.

Dalla rata n. 121 la durata del mutuo ING DIRECT (il numero di rate da rimborsare) può subire variazioni in relazione all’andamento dei tassi di interesse di mercato, per cui le durate iniziali di 15, 20 ,25 e 30 anni possono ridursi od estendersi fino ad una durata massima rispettivamente di 18, 25, 33 e 40 anni.

Il mutuo a 10 anni ha una durata massima di 10 anni e non è prevista nessuna riduzione.

Ad esempio la durata iniziale di 15 anni può estendersi fino ad una durata massima di 18 anni.

Tra i principali rischi del “Mutuo Arancio” a rata costante, va tenuto presente quello derivante dall’impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso per le prime 120 rate e quello derivante dalla variazione del tasso di interesse, in aumento rispetto al tasso di partenza dovuta a variazioni del parametro di indicizzazione (Euribor) per le rate successive, che può influire sulla durata.

“Mutuo Arancio” prevede un tasso variabile, un tasso fisso ed un tasso misto.

Il tasso d'interesse variabile varia in relazione all’andamento del parametro di indicizzazione indicato nel contratto (Euribor a un mese/365).

Il mutuo a tasso variabile consente al consumatore di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni di mercato.

Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisca rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all’andamento dei tassi di interesse di mercato.

Lo spread applicato da ING DIRECT N.V. per i mutui erogati entro il 25/02/2009 varia in base all’importo:

* Spread 1,25%: per importi inferiori a 100.000 €;
* Spread 1,00%: per importi pari o superiori a 100.000 € e inferiori a 200.000 €;
* Spread 0,95%: per importi pari o superiori a 200.000 €.

Il mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse pattuito contrattualmente e costante per tutta la durata del finanziamento. Il tasso di interesse viene determinato maggiorando dello spread il parametro di riferimento arrotondato al centesimo superiore (Eurirs a 10/15/20/25 e 30 anni in base alla durata del mutuo richiesta).
Il mutuo a tasso fisso consente al consumatore di corrispondere, una rata costante nel tempo indipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato.
Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisce rate di mutuo uguali per tutta la durata del mutuo qualunque sia l’andamento dei tassi di mercato.

Il mutuo a tasso misto è indicato per il Cliente che preferisce rate di mutuo uguali per tutta la durata del finanziamento senza rinunciare alla possibilità di sfruttare andamenti favorevoli dei tassi di interesse.
Il tasso applicato da ING DIRECT N.V. è così determinato:
- per le prime 120 rate Eurirs a 10 anni + spread
- dalla rata n. 121 Euribor a un mese/365gg + spread

In sedi di stipula del contratto di “Mutuo Arancio” ING DIRECT si fa carico integralmente delle

1. spese di invio comunicazioni conteggio nell’ipotesi di rimborsi anticipati

2. commissioni: incasso rata variazione del piano di ammortamento accolli, espromissioni, subentri e variazioni del mutuo.

3. assicurazione della somma finanziata contro i danni dell’immobile ipotecato perizia spese tecnico legali.

A queste si aggiungono

4. le spese ed onorari notarili ove , nel caso di stipula di Mutuo Arancio Sostituzione mediante surroga ,  la Banca provvederà al rimborso di tali costi scontandoli dalla prima rata del Mutuo.

5. degli oneri fiscali relativi alla stipula, pari allo 0,25% del capitale erogato per "Mutuo Arancio" Rifinanziamento e "Mutuo Arancio"  Sostituzione, fatti eccezione i casi di surroga. Gli interssi di mora sono pari al tasso applicato al mutuo + 2 punti percentuali.

MODALITA' DI RIMBORSO 

“Mutuo Arancio” è rimborsabile con rate mensili comprensive della quota capitale e della quota interessi. L’addebito delle singole rate avviene mediante RID (autorizzazione permanente di addebito in conto corrente bancario).

E’ prevista la possibilità di rimborso totale o parziale anticipato [a partire da 1000 (mille) Euro] senza applicazione di alcuna penale.

DURATA DEL MUTUO ARANCIO E RECESSO

La durata del mutuo a tasso variabile può essere flessibile: da 10 a 40 anni per il mutuo per prima casa e da 10 a 30 anni per seconda casa.

Le durate del mutuo a tasso fisso sono invece stabilite in 10 – 15 – 20 – 25 – 30 anni.

La durata del mutuo a rata costante è variabile in base all’andamento dell’Euribor. Le durate iniziali di 15, 20, 25 e 30 anni possono ridursi od estendersi fino ad una durata massima rispettivamente di 18, 25, 33 e 40 anni.

Il mutuatario (il cliente) può recedere dall’atto di mutuo – sia fisso che variabile - senza penali e senza dovere indicare il motivo, entro 14 giorni dalla conclusione del contratto, ossia dalla sottoscrizione dell’Atto di accettazione della proposta contrattuale di mutuo e di costituzione di ipoteca. Il recesso dovrà essere esercitato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi presso la sede della Banca sita in Via Arbe 49, 20125 Milano.

L’efficacia del recesso è subordinata alla restituzione delle somme erogate da effettuarsi entro 15 giorni dall’invio della comunicazione di recesso.

Che Banca  è la società di Mediobanca che, fra le varie formule commerciali, offre mutui a tasso fisso o variabile.

Per entrambi è possibile richiedere un importo massimo determinato in percentuale sul valore dell’immobile oggetto di garanzia, pari a:

* 70% in caso di mutuo per acquisto e mutuo per sostituzione;
* 70% in caso di mutuo per rifinanziamento (importo massimo della liquidità aggiuntiva: 20% del capitale finanziato).

Il Mutuo Fisso garantisce il tasso e l'ammontare della rata che resteranno costanti per tutta la durata del prestito.

Tra i principali rischi va tenuto presente quello derivante dall’impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso.

Che Banca offre un mutuo variabile con una rata sempre allineata con l'andamento del mercato dei tassi. Tra i principali rischi va tenuto presente quello derivante dalla variabilità del tasso che può causare un aumento o una diminuzione dell’importo della rata.

Per far fronte ai rischi di cui sopra, il cliente può avvalersi dello strumento della portabilità che permette, senza penali od oneri di qualsiasi natura, di trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca alle condizioni stipulate con quest’ultima.

La nuova banca subentra nelle garanzie concesse al precedente istituto, senza che sia necessario cancellare l’ipoteca già iscritta od iscriverne una nuova.

Nel mutuo fisso, il tasso applicato al mutuo (valido per tutta la durata del contratto) è determinato sulla base del valore del parametro EURIRS (10, 15, 20, 25, 30 anni) arrotondato al centesimo e maggiorato di una percentuale fissa (spread), secondo la seguente modalità:

* se durata il mutuo 10 anni = EURIRS 10 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 11 a 15 anni = EURIRS 15 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 16 a 20 anni = EURIRS 20 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 21 a 25 anni = EURIRS 25 anni + 1,30%;
* se durata il mutuo da 26 a 30 anni = EURIRS 30 anni + 1,30%.

Nel mutuo variabile il tasso applicato al mutuo è determinato sulla base del valore del parametro Euribor 1 Mese/365 arrotondato al centesimo e maggiorato di una percentuale fissa (spread), secondo la seguente modalità:

Euribor 1 mese/365 + 1,10%.

Che Banca si fa totalmente carico delle spese bancarie legate alla concessione del mutuo:
* Istruttoria
* Perizia
* Assicurazione dell’immobile
* Incasso rata
* Gestione periodica
* Invio comunicazioni
* Spese amministrative

Il cliente dovrà accollarsi unicamente le spese notarili e degli oneri fiscali relativi alla pratica di concessione: imposta sostitutiva ai sensi del DPR 601/1973 pari allo 0,25% o 2% del capitale erogato qualora, rispettivamente, il finanziamento si riferisca o non si riferisca all’acquisto della “prima casa” di abitazione ai sensi del DPR 131/1986.

Il rimborso dei prestiti avviene tramite RID bancario su conto corrente indicato dal cliente, con rate mensili posticipate composte da capitale ed interessi.

La durata del rimborso varia da un minimo di 120 ad un massimo di 480 rate.

È prevista la possibilità, senza penali od oneri di alcun genere, il rimborso anticipato totale o parziale alle seguenti condizioni:

* i singoli rimborsi parziali non possono essere inferiori a 1.000,00 (MILLE) Euro;

* fornendo un preavviso di 30 giorni;

* effettuando i rimborsi in coincidenza con la scadenza delle rate.

Ai fini del rilascio dei prestiti, Che Banca procede alla valutazione dell' immobile oggetto di garanzia, da parte di un tecnico di sua fiducia, senza alcuna spesa per il cliente.

Nei mutui a tasso fisso, la durata può essere da 10 a 30 anni (per prima casa) ovvero da 10 a 20 anni (per seconda casa).

Nei mutui a tasso variabile per la prima casa, la durata può essere da 10 a 40 anni, ovvero da 10 a 20 anni (per seconda casa).

Simulando un mutuo a tasso fisso di 60.000 Euro, su un ipotetico immobile stimato a 150.000 Euro, Che Banca calcola una rata indicativa di 351 Euro (TAEG 5,03 %)

A parità di importi di mutuo, ma a tasso variabile , con TAEG di 3,94%, la rata indicativa è di 314 Euro.