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Un mutuo per la casa, un finanziamento all'impresa continuano a restare più cari al sud, con tassi superiori a quelli del centro nord. E' quanto si ricava dagli studi della Banca d'italia sulle economie regionali, riferiti al primo trimestre dell'anno e corretti degli effetti delle cartolarizzazioni.

La crescita dei prestiti a famiglie e imprese nel meridione, seppur in rallentamento, rimane su valori maggiori del resto del Paese. E' rilevato in Puglia il tasso annuo effettivo globale sui nuovi prestiti a medio e lungo periodo più elevato a livello nazionale (fino a 4,96%), mentre quello più basso è in Piemonte (3,9%).

La forbice media oscilla fra lo 0,4 e 0,6%, inferiore rispetto al divario di oltre un punto raggiunto nel 2008, ma più o meno stabile in confronto al dato di inizio anno. Uno dei fattori del maggior costo è spiegato in un occasional paper pubblicato sul sito di Bankitalia i cui
risultati mostrano che il costo del credito è più elevato nelle zone a maggior tasso di criminalità.

La richiesta di garanzie reali è maggiore e le imprese ricorrono soprattutto alle aperture di credito in conto corrente.

Euro Mutuo Giovani è il finanziamento per la casa che la BPM (Banca Popolare di Milano) mette a disposizone di un target giovane di clientela (fino a 35 anni) in procinto di acquistare la prima casa.

L'importo del mutuo, rimborsabile mensilmente al tasso variabile indicizzato BCE aumentato dell' 1,50%, non supererà l'80% dell'importo minore fra il prezzo d'acquisto e il valore periziato dell'immobile per una durata, a scelta del richiedente, comunque non superiore a 30 anni.

Alle spese d'istruttoria, pari a 250 euro, dovranno aggiungersi 24 euro annui per l'incasso delle rate. La garanzia da prestare è l'ipoteca di 1°grado da costituire in favore della Banca, normalmente sull'immobile da finanziare.

Per richiedere il mutuo basterà compilare il modulo di domanda tenuto a disposizione della Banca Popolare di Milano e presentarlo corredato della documentazione essenziale:

1. planimetria dell'immobile

2.copia autentica dell'ultimo atto di acquisto o copia del preliminare di compravendita

3. dimostrazione dell'attività svolta e del redidto percepito.

Il funzionario incaricato BPM fornirà tutta l'assistenza necessaria nella circostanza. Dopo l'accordo della Banca saranno sufficienti poche formalità perchè il finanziamento sia messo a disposizione. In una simulazione di 100 mila euro, il rimborso della rata mensile 30ennale sarà di 395 euro circa, una spesa d'incasso mensile della rata di 2 euro, un TAN al 2,50% ed uni indicatore sintetico di costo pari al 2,57% circa.

 Le rilevazioni dell'Osservatorio di Mutui Online evidenziano che i finanziamenti per rottamare e cambiare il mutuo diventato troppo oneroso sono passati dal 2,3% del primo semestre 2006 ad oltre il 30% dei primi quattro mesi di quest'anno. In molti casi i mutui di sostituzione sono stati utilizzati per ottenere liquidità aggiuntiva rispetto all'importo del finanziamento da estinguere.

Subiscono una forte flessione i finanziamenti erogati per l'acquisto della "prima casa" che, dall'80% del primo semestre 2006, passano al 62% del primo quadrimestre di quest'anno. Il trend negativo del mercato immobiliare di quest'anno è stato certificato dalle rilevazioni dell'Agenzia del Territorio: nel 2008 le compravendite sono diminuite del 15% e nel primo trimestre di quest'anno di quasi il 19%.

Pressochè dimezzati i mutui per acquistare la seconda casa che, dal 7% dedl primo semestre del 2006, sfiorano la soglia del 4% dei primi quattro mesi di quest'anno, nonchè i mutui per il consolidamento debiti che dal 2,4% del primo semestre 2006 si riducono all'1,2%.

L'aumento dei prezzi degli immobili ha spinto un crescente numero di acquirenti a chiedere alle banche mutui di lunga durata che permettono di ottenere importo più consistenti.

Nei periodi di riferimento poc'anzi richiamati i finanziamenti di 30-40 anni hanno subìto una forte impennata passando dal 6,2% al 34,6%. Allo stesso modo i mutui venticinquennali hanno registrato una crescita significativa: dal 5,6% al 18,2%.

Cresce, di molto, anche l'importo medio richiesto, che dagli 80.400 euro del primo semestre 2002 è passato ai 106.000 del primo semestre 2004 ed ai 131.000 euro del primo quadrimestre di quest'anno.

Il codice civile (art. 1813) definisce il mutuo un contratto "col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a resituire altrettante cose della stessa specie e qualità". In realtà, nè questo articolo, nè i seguenti delineano con precisione questa tiopologia di finanziamento.

Si tratta di un prestito monetario a protratta scadenza con il quale il beneficiario si obbliga alla restituzione periodica di quote del capitale mutuato con l'aggiunta di interessi.

Le aziende industriali fanno ricorso al mutuo per far fronte a investimenti di utilità protratta, come un macchinario o un immobile. Generalmente l'erogazione della somma di denaro non segue ma precede l'investimento: la banca concede il mutuo una volta entrata in possesso della documentazione comprovante l'acquisto del bene. Essendo la durata del finanziamento particolarmente estesa, l'istituto che lo concede richiede quasi sempre adeguate garanzie, che possono essere:

• ipoteche su immobili;
• fideiussioni o avalli;
• delegazioni tributarie;
• privilegi speciali,

oltre naturalmente al diritto di rivalsa sul bene acquistato (nel caso degli impianti) in caso di insolvenza. Quasi sempre il valore delle garanzie supera l'ammontare del mutuo agevolato.

Nella pratica si danno diverse alternative per la restituzione del finanziamento. Il piano di ammortamento può prevedere:

a) la facoltà di rimborso in ogni momento o in momenti prestabiliti;

b) la restituzione accelerata nei primi anni, oppure - al contrario - una dilazione iniziale e l'inizio del rimborso dopo un certo numero di anni;

c) quote di rimborso costanti o decrescenti, quest'ultime meno seguite nella prassi. Ogni rata è composta da una quota capitale ed una interessi. Nel caso di rate costanti, la quota capitale è crescente, mentre quella interessi rimane decrescente.

Nel caso di rate decrescenti, la quota capitale di ogni rata è costante e la quota interessi è decrescente (perchè questi sono calcolati sul capitale residuo da rimborsare in ogni periodo).

Il costo del mutuo è rappresentato dal tasso d'interesse implicito nel pianto di ammortamento più una commissione da corrispondersi all'istituto di credito in caso di estinzione anticipata. Oltre a ciò sono a carico dell'azienda che stipula il mutuo gli oneri relativi a spese di assicurazione che la banca abbia sostenuto in relazione ai beni offerti in garanzia.

Sotto forma di mutui vengono erogati molteplici finanziamenti agevolati derivanti da inziative di legge tese a favorire determinati investimenti, comparti economici o zone geografiche.

Che Banca  è la società di Mediobanca che, fra le varie formule commerciali, offre mutui a tasso fisso o variabile.

Per entrambi è possibile richiedere un importo massimo determinato in percentuale sul valore dell’immobile oggetto di garanzia, pari a:

* 70% in caso di mutuo per acquisto e mutuo per sostituzione;
* 70% in caso di mutuo per rifinanziamento (importo massimo della liquidità aggiuntiva: 20% del capitale finanziato).

Il Mutuo Fisso garantisce il tasso e l'ammontare della rata che resteranno costanti per tutta la durata del prestito.

Tra i principali rischi va tenuto presente quello derivante dall’impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso.

Che Banca offre un mutuo variabile con una rata sempre allineata con l'andamento del mercato dei tassi. Tra i principali rischi va tenuto presente quello derivante dalla variabilità del tasso che può causare un aumento o una diminuzione dell’importo della rata.

Per far fronte ai rischi di cui sopra, il cliente può avvalersi dello strumento della portabilità che permette, senza penali od oneri di qualsiasi natura, di trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca alle condizioni stipulate con quest’ultima.

La nuova banca subentra nelle garanzie concesse al precedente istituto, senza che sia necessario cancellare l’ipoteca già iscritta od iscriverne una nuova.

Nel mutuo fisso, il tasso applicato al mutuo (valido per tutta la durata del contratto) è determinato sulla base del valore del parametro EURIRS (10, 15, 20, 25, 30 anni) arrotondato al centesimo e maggiorato di una percentuale fissa (spread), secondo la seguente modalità:

* se durata il mutuo 10 anni = EURIRS 10 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 11 a 15 anni = EURIRS 15 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 16 a 20 anni = EURIRS 20 anni + 1,20%;
* se durata il mutuo da 21 a 25 anni = EURIRS 25 anni + 1,30%;
* se durata il mutuo da 26 a 30 anni = EURIRS 30 anni + 1,30%.

Nel mutuo variabile il tasso applicato al mutuo è determinato sulla base del valore del parametro Euribor 1 Mese/365 arrotondato al centesimo e maggiorato di una percentuale fissa (spread), secondo la seguente modalità:

Euribor 1 mese/365 + 1,10%.

Che Banca si fa totalmente carico delle spese bancarie legate alla concessione del mutuo:
* Istruttoria
* Perizia
* Assicurazione dell’immobile
* Incasso rata
* Gestione periodica
* Invio comunicazioni
* Spese amministrative

Il cliente dovrà accollarsi unicamente le spese notarili e degli oneri fiscali relativi alla pratica di concessione: imposta sostitutiva ai sensi del DPR 601/1973 pari allo 0,25% o 2% del capitale erogato qualora, rispettivamente, il finanziamento si riferisca o non si riferisca all’acquisto della “prima casa” di abitazione ai sensi del DPR 131/1986.

Il rimborso dei prestiti avviene tramite RID bancario su conto corrente indicato dal cliente, con rate mensili posticipate composte da capitale ed interessi.

La durata del rimborso varia da un minimo di 120 ad un massimo di 480 rate.

È prevista la possibilità, senza penali od oneri di alcun genere, il rimborso anticipato totale o parziale alle seguenti condizioni:

* i singoli rimborsi parziali non possono essere inferiori a 1.000,00 (MILLE) Euro;

* fornendo un preavviso di 30 giorni;

* effettuando i rimborsi in coincidenza con la scadenza delle rate.

Ai fini del rilascio dei prestiti, Che Banca procede alla valutazione dell' immobile oggetto di garanzia, da parte di un tecnico di sua fiducia, senza alcuna spesa per il cliente.

Nei mutui a tasso fisso, la durata può essere da 10 a 30 anni (per prima casa) ovvero da 10 a 20 anni (per seconda casa).

Nei mutui a tasso variabile per la prima casa, la durata può essere da 10 a 40 anni, ovvero da 10 a 20 anni (per seconda casa).

Simulando un mutuo a tasso fisso di 60.000 Euro, su un ipotetico immobile stimato a 150.000 Euro, Che Banca calcola una rata indicativa di 351 Euro (TAEG 5,03 %)

A parità di importi di mutuo, ma a tasso variabile , con TAEG di 3,94%, la rata indicativa è di 314 Euro.

Il Mutuo può essere richiesto da tutte le persone fisiche, italiane o straniere, dotate di capacità giuridica e che rispondano ai seguenti requisiti:

• età non inferiore a diciotto anni e non superiore a sessantacinque anni - età minore (su autorizzazione rilasciata dal decreto del Giudice Tutelare)
• età massima di 80 anni al termine dell'ammortamento del mutuo finanziamento - cittadini italiani residenti in Italia - cittadini stranieri della Comunità Europea
• cittadini stranieri extracomunitari (residenti in Italia da almeno 2 anni, con regolare permesso di soggiorno da almeno 1 anno e a tempo indeterminato)
• reddito certo e documentabile, ottenuto in modo continuativo
• lavoratori dipendenti, con qualsiasi contratto, da almeno 2 anni - lavoratori atipici (tempo determinato, collaborazione, precario, ecc.)
• lavoratori autonomi
• liberi professionisti
• pensionati (iscritti INPDAP, con documentazione d'iscrizione o cedolino di pensione)

Comunque, chiunque richieda un mutuo deve provare alla banca di avere le possibilità economiche per poter rimborsare la somma del finanziamento.

Oltre ai requisiti legali minimi sopraelencati, tramite istruttoria, la banca analizza la capacità di credito del richiedente e il valore del bene su cui iscriverà l'ipoteca.

Raramente l'istituto di credito concede un prestito che abbia una rata mensile più alta di un terzo dello stipendio netto mensile del beneficiario, o del suo nucleo familiare. I soggetti atipici hanno la facoltà di interrompere il rimborso delle rate, nel caso in cui il debitore si ritrovasse senza lavoro, naturalmente questa clausola dev'essere ben precisata in fase contrattuale del mutuo.

Più complesso è l'ottenimento di mutui da parte dei pensionati perché condizionato sull'aspettativa di vita, spesso infatti si presenta il decesso del mutuatario in corso di contratto creando altre problematiche svantaggiose per la banca mutuante.

Per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti non è necessario presentare un reddito fisso, anche se preferibile; essi possono ottenere un mutuo finanziamento purché presentino sufficienti garanzie, oltre alle consuete, come l'iscrizione all'Albo o al registro delle imprese presso la Camera di Commercio.

Le imprese o società individuali sono sottoposte a controlli più severi rispetto alle procedure standard; il modello Unico dei redditi e i bilanci relativi agli ultimi 2 anni sono elementi fondamentali di valutazione.

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta.

Il contratto per un prestito finanziario come il mutuo presenta un'articolata e complessa fase preliminare.

Consentendo una certa libertà alle parti in causa (mutuante e mutuatario), le procedure e le sequenze degli atti, che portano alla concessione del prestito, possono presentare diverse sfumature tra le varie banche. Questi i punti comunque presenti ed essenziali:

1. apertura istruttoria
2. perizia e accertamenti
3. chiusura istruttoria
4. atto di mutuo

La domanda di concessione del mutuo

1. il richiedente interessato deve presentare una domanda per la concessione del mutuo, indicando nella documentazione tutti i dati personali, tecnici ed economici necessari alla banca per la valutazione preliminare della richiesta; tali dati devono comprendere le condizioni economiche del mutuatario (indebitamenti, finanziamenti in corso, storia creditizia, protesti, fallimenti, ecc.), la destinazione del prestito e la documentazione accessoria del bene in questione

Istruttoria bancaria

2. La banca esaminerà la richiesta di finanziamento analizzando i documenti consegnati, mentre il bene presentato a garanzia del prestito (ipoteca), verrà valutato da un perito di fiducia della banca stessa, il quale ne descriverà con precisione le caratteristiche e il valore giuridico.

Valutazione delle condizioni economiche

3. A seguito della valutazione di tutte le condizioni economiche e tecniche riferite all'affidabilità del richiedente e del bene proposto in garanzia, l'istruttoria si chiude con la delibera di concessione; nel caso in cui non venisse accolta la domanda, la comunicazione è generalmente informale

Perfezionamento del contratto

4. il contratto diventa effettivo; la banca consegna il capitale concesso al richiedente (o al garante) e viene stipulata l'iscrizione d'ipoteca.

Il prestito casa è una forma di finanziamento finalizzato, che permette di affrontare le spese riferite all'immobile.

Sul mercato sono presenti molte soluzioni alternative al classico prestito al consumo; per questo nasce il prestito casa. Questi tipi di finanziamento offrono servizi alternativi, spesso differenti tra un istituto di credito e l'altro, ma tutti risultano molto convenienti, perché con una sola operazione è possibile coprire le spese legate alla propria abitazione.

Il prestito casa, quindi, può coprire le spese relative ad ogni tipo di esigenza domestica: l'acquisto dell'immobile, i lavori di ristrutturazione, di costruzione, interventi di manutenzione, restauro, l'acquisto dell'arredamento, accessori, suppellettili, ecc. Talvolta alcune banche, dividendo ulteriormente la forma del prestito, offrono servizi in base alla precisa destinazione. A titolo esemplificativo il prestito arredamento, di norma, non comprende i lavori di ristrutturazione.

I prestiti casa, come per tutti i prestiti finalizzati, possono arrivare a finanziare l'intera spesa, anche senza anticipi. La somma richiesta dev'essere finalizzata alle spese dell'immobile, ma il consumatore può utilizzarla in modo autonomo, potendo scegliere personalmente dove fare ogni tipo di acquisto.

Il Prestito casa è concesso a lavoratori di qualsiasi categoria professionale, o pensionati, purché dimostrabile un reddito e la capacità finanziaria di rimborso. Il pagamento avviene tramite comode rate mensili, con ammortamento variabile tra i consueti 12 e 120 mesi. e pagabili attraverso la trattenuta in busta paga, RID, cambiali e bollettini postali. Le rate, definite al momento del contratto, sono personalizzabili rispetto alle esigenze del consumatore, sia nell'importo che nella durata, con la possibilità di estinzione anticipata.

Questo tipo di finanziamento può avvalersi anche della forma del prestito personale o della cessione del quinto; in ambo i casi, il cliente sarà più autonomo nella destinazione delle spese, col vantaggio di pagare rate con interessi inferiori, ma con maggiori garanzie.

Il prestito casa, sotto forma di finanziamento finalizzato, richiede invece una destinazione precisa e rate con interessi maggiori, ma col vantaggio di non dover offire alcuna garanzia o quasi.

Un'altra alternativa al prestito casa, generalmente riferito al solo acquisto dell'immobile, può essere il mutuo, il quale pur importando un tasso minore necessita di un notaio e prevede l'iscrizione di un'ipoteca. Talvolta, il prestito casa viene concesso anche a protestati e cattivi pagatori, è qui che potrebbe richiedersi la presenza di un garante.

La somma richiesta in prestito, generalmente, viene concessa in tempi brevissimi: l'erogazione varia tra le 24 ore e i 15 giorni, ovviamente sulla base del tipo di contratto e forma, versato come bonifico bancario o assegno.

Il prestito personale è un finanziamento non finalizzato all’acquisto di uno specifico bene o servizio: il cliente ottiene direttamente dalla banca o dalla finanziaria la disponibilità di una somma con cui, successivamente, potrà affrontare qualsiasi acquisto tipo di spesa familiare.

Vantaggi:

* Possono essere richiesti da tutti (dipendenti, autonomi, pensionati).
* Il rimborso tramite Rid o bollettini postali consente di non coinvolgere il datore di lavoro.
* Di norma non si è tenuti a motivare l’impiego della somma.

Svantaggi:

* Il tasso di interesse è più elevato per il maggior rischio e le minori garanzie.
* Criteri di valutazione sono più severi per contenere il rischio più elevato.
* Di norma non vengono finanziati cattivi pagatori, pignorati o protestati.

Prestito finalizzato

Il prestito finalizzato è invece un finanziamento acceso, in genere, presso un rivenditore di beni o servizi (auto, elettrodomestici, viaggi, ecc.) per dilazionare il prezzo di acquisto; l’importo, differentemente dai prestiti personali, è erogato direttamente al negoziante il quale si impegna ad istruire la pratica e ad inviarla alla finanziaria che provvederà a valutare la richiesta.


Vantaggi:

* Possono essere richiesti da tutti (dipendenti, autonomi, pensionati).
* Il tasso di interesse di norma è più basso, essendo un prestito finalizzato.
* in genere è più facile ottenerli grazie a criteri di valutazione meno severi.

Svantaggi:

* Di norma non vengono finanziati cattivi pagatori, pignorati o protestati.
* L’importo accordato serve solo a coprire il prezzo del bene o servizio acquistato.

Cessione del quinto dello stipendio

La cessione del quinto è un prestito non finalizzato garantito dal TFR cumulato e dalle polizze assicurative obbligatorie; esso prevede pagamenti automatici tramite la trattenuta diretta in busta paga.


Vantaggi

* E’ possibile accordare importi e durate maggiori rispetto a quelle normalmente concesse per i prestiti personali.
* Tasso d'interesse più vantaggioso grazie alle maggiori garanzie.
* Possono essere concessi anche a persone che hanno avuto protesti, insolvenze o ritardi nei pagamenti.
* E’ possibile accogliere con più facilità le richieste di finanziamento per i dipendenti privati (si ricordi che per i dipendenti pubblici il datore di lavoro è obbligato ad accogliere la richiesta).

Svantaggi

* Comporta il coinvolgimento del datore di lavoro che deve rilasciare il benestare (il rimborso, infatti, avviene tramite trattenuta diretta in busta paga).
* Può essere richiesto esclusivamente dal lavoratore dipendente.